Bygga hus i Kungälv

Det beror helt och hållet på vilket hus du vill ha. När du anlitar oss går vi igenom dina önskemål och tillsammans kommer vi fram till hur ditt nya hem ska se ut. Därefter tar vi fram en offert på en komplett byggsats för huset samt tillhörande inredning.

Om du önskar stycka av eller bygga på en fastighet utanför planlagt område kan det vara lämpligt att söka ett förhandsbesked. Syftet är att den sökande ska kunna få ett bindande besked innan byggnadsprojektering påbörjas och kostnader läggs ner på till exempel ritningar.

Bygglov krävs vid nybyggnation av hus, det är ett tillstånd som krävs för att bygga nytt, bygga om, bygga till eller ändra användningen av en byggnad. Syftet med detta tillstånd är att säkerställa att projektet ska följa lokala regler för markanvändning och byggande. Våra säljare har full koll på vad som krävs och hjälper er gärna att tolka detaljplaner mm. samt att ta fram bygglovshandlingar.

En detaljplan är ett dokument som talar om hur mark- och vattenområden får användas inom ett visst område. Detaljplaner är juridiskt bindande. Bygglov får inte beviljas om det inte stämmer med den gällande detaljplanen. I vissa fall får vissa mindre undantag göras.

Detaljplaner finns framförallt i de tätbebyggda delarna av kommunen. Detaljplaner antas av Kommunfullmäktige eller Kommunstyrelsen och är juridiskt bindande. Genom detaljplanen styrs utformning av mark, byggnader och vegetation. En detaljplan ger en garanterad byggrätt för fastighetsägare inom planområdet under en viss tid, den så kallade genomförandetiden. Genomförandetiden kan variera mellan fem och femton år och bestäms i planen. Efter att tiden för genomförandet gått ut kan planen fortsätta att gälla. Om planen ändras eller upphävs efter att genomförandetiden har gått ut kan det göras utan hänsyn till tidigare byggrätter och fastighetsägarna kan inte få skadestånd för ej utnyttjade rättigheter.

Detaljplanens innehåll

En detaljplan består alltid av en plankarta och planbeskrivning. Det är plankartan som reglerar markanvändningen och bebyggelsen. Planbeskrivningen  är till för att förklara bakgrund, bestämmelser och genomförande samt konsekvenser av genomförande av detaljplanen. Ibland finns ytterligare handlingar bifogade till planerna. Det kan handla om utredningar om buller, miljöpåverkan, trafiklösningar och illustrationer med mera.

När krävs en detaljplan?

En ny eller ändrad detaljplan behöver upprättas bland annat när ny sammanhållen bebyggelse planeras, vid större avvikelse från gällande detaljplan och när användningen av marken förändras.

Plan- och bygglagen anger när en ny detaljplan måste upprättas. Kommunerna är skyldiga att upprätta detaljplan för bland annat en grupp med hus eller för en ny enstaka byggnad som kan ge betydande inverkan på omgivningen. Detaljplan måste också upprättas för bebyggelse som ska förändras eller bevaras om regleringen behöver ske i ett sammanhang.

En grundritning redovisar konstruktionen av husets grund som t.ex. betongplatta, grundmurar osv. denna krävs för att få bygglov. Vi hjälper givetvis till med att ta fram denna handling.

En planritning visar i horisontalsnitt planlösningar, konstruktioner, installationer och en fasadritning visar den yttre utformningen av en byggnad. Dessa ritningar tar vi fram när ni köper hus av oss.

En konstruktionsritning eller K-ritning är ett samlingsnamn för ritningar som normalt upprättas av en byggnadskonstruktör. K- ritningar omfattar huvudsakligen måttsatta stomritningar och stomkompletteringsritningar. En konstruktionsritning visar hur en specifik del av en byggnad är konstruerad, ibland behövs en eller flera konstruktionsritningar i samband med bygglov eller anmälan. Dessa ritningar innehåller detaljerade anvisningar om hur olika delar i byggprojektet ska konstrueras.

Dessa tar vi också fram före leverans av huset.

En relationsritning är en ritning som visar det verkliga utförandet av en byggnad eller anläggning. De ändringar som blev gjorda under byggets ritas in i de ursprungliga handlingarna.

Det är viktigt var i höjdläge man placerar den nya byggnaden. Färdigt golv (FG) bedöms sedan av handläggare på bygglovsenheten i din kommun, i relation till läget för gatan, befintlig mark, grannar, anslutning service mm. Detta mått behöver bestämmas utifrån förutsättningarna på tomten, gärna ihop med en markentreprenör. Våra säljare och ritare finns givetvis med som bollplank i dessa beslut.

En kontrollansvarig (KA) är en person som utses av byggherren och som ska företräda byggherren gentemot leverantörer och hantverkare. Denne ska även delta i byggsamråd och närvara vid kontroller och besiktningar. KA skall bevaka att samhällets krav på tillgänglighet samt tekniska krav uppfylls. KA upprättar en kontrollplan som ligger till grund för slutbeskedet. KA kan ha en riksbehörighet av enkel, normal alternativt kvalificerad art, eller ha ett lokalt godkännande.

Anmälan om kontrollansvarig ska göras tillsammans med bygglovsansökan. För att hitta en behörig certifierad kontrollansvarig sök i boverkets register.

En bankspärr eller spärrförbindelse som det ofta kallas är en typ av säkerhet som säljaren vill ha från banken som garanterar att köparens pengar är spärrade för ändamålet att bygga hus.

Boverkets byggregler (BBR) är en omfattade samling av föreskrifter och allmänna råd som fastställs av Boverket och gäller nybyggnation, till- och ombyggnation i Sverige.

BBR innehåller krav och råd om tillgänglighet, bostadsutformning, rumshöjd, driftsutrymmen, brandskydd, hygien, hälsa och miljö, bullerskydd, säkerhet vid användning och energihushållning.

Driftkostnaden är den sammanlagda kostnaden för att bo i en bostad. Den kan till exempel innefatta el, värme, vatten och hemförsäkring. De kostnader du betalar till banken för ditt bolån, som amortering och bolåneränta, räknas inte in i driftkostnaden.

En produktionskostnadskalkyl är en kalkyl som tydligt beskriver dina kostnader fram till färdigt hus – till exempel inköp av tomt, anslutningsavgifter för vatten och avlopp, elanslutning, grund- och byggkostnader, lånekostnader och pantbrev.

Våra säljare hjälper alltid till med en produktionskostnadskalkyl för helheten av ett husbygge som du tar med till din bank.

Att amortera betyder att du betalar tillbaka ditt lån och genom att du amorterar minskar skulden. Hur mycket du amorterar varje gång beror på villkoren för ditt lån. Det finns amorteringsfria lån, men de är mindre vanliga i dag. Det är främst bolån som i vissa fall kan vara amorteringsfria, men numera finns det lagbestämmelser om amortering på bolån.

Byggnadskreditiv är en tillfällig finansieringslösning som du använder under tiden du bygger nytt hus eller när du gör en stor ombyggnation. Du använder pengarna i takt med att fakturorna från bygget kommer in.

Utöver en fast engångskostnad betalar du ränta för det belopp du har använt. När ditt nya hus är klart, slutbesiktigat och försäkrat lägger vi om krediten till ett bolån.

• Du betalar bara ränta på de pengar som du har använt.
• Du behöver inte amortera under byggtiden.
• Du kan sätta in pengar när du vill så att krediten minskar.

Pantbrev är ett värdebevis som används som säkerhet när du tar ett bolån. När du lånar pengar för att köpa ett hus, pantsätter du huset genom att överlämna ett pantbrev till banken. Beloppet på ditt pantbrev är ofta lika stort som beloppet på ditt bolån.

Ett pantbrev är alltid knutet till en specifik fastighet (Tomt) och tas därför över av den nya ägaren när huset säljs.

Om de pantbrev som finns i fastigheten är mindre än det belopp du vill låna, behöver du ansöka om inteckning, för att få ut ytterligare pantbrev. Kostnaden för att ta ut nya pantbrev, som kallas för stämpelskatt, är 2 procent av summan på pantbrevet. Stämpelskatten räknas på hela tusentals kronor, som avrundas neråt.

Boarea (BOA)

Den area i ett hus som är användningsbar för boende. Boytan utgör tillsammans med biytor byggnadens totalyta.

Biyta (BIA)

Följande räknas som biyta:

• garage som kan nås inifrån
• pannrum som kan nås inifrån
• soprum som kan nås inifrån
• utrymme med begränsad användning (se förtydligande nedan)

Sluttningsvåning:

Boyta är den yta som ligger inom 6 meter från den del av fristående yttervägg där den omgivande marken är i nivå med eller under golvnivån. (Med fristående yttervägg menas en vägg som inte gränsar mot annan byggnad.)

Övriga delar av våningsplanet är biyta. Som biyta räknas dessutom alltid:

• garage som kan nås inifrån
• pannrum som kan nås inifrån
• soprum som kan nås inifrån
• utrymme med begränsad användning (se förtydligande nedan)

Källarvåning

Hela ytan i en källarvåning räknas som biyta. Utrymme med begränsad användning – oavsett typ av våningsplan.

Specialregler

Våningsplan med snedtak där takhöjden är minst 1,9 m.

Om hela våningsplanet har en takhöjd på minst 1,9 m ska hela ytan mätas.

Våningsplan med snedtak och takhöjd delvis under 1,9 m.

För att ett våningsplan med snedtak överhuvudtaget ska mätas måste våningen ha en takhöjd på minst 1,9 m på ett utrymme av minst 0,6 m bredd. Man bortser från eventuella mellanväggar. Man mäter hela den golvyta där takhöjden är minst 1,9 m. Där det finns ytterligare golvyta utanför denna linje fortsätter man mäta. Man mäter dock inte mer än ytterligare 0,6 m ut i vardera riktning.

Byggyta (BYA)

Med byggnadsarea avses den area som en byggnad upptar på marken. Mindre utstickande fasaddelar som listverk eller portomfattningar räknas inte. Inte heller räknas taksprång (såvida det inte överstiger 0,5 m), yttertrappa eller ljusschakt. Däremot medräknas balkong om den är med sin undersida lägre än 3 m över mark, överbyggd gård och skärmtak (men hängränna räknas inte). Till skillnad från andra areamått har antalet våningar ingen betydelse.

Bruttoarea (BTA)

Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. I bruttoarean inräknas bland annat mellanvåning (entresol). I bruttoarean inräknas exempelvis inte öppningar i bjälklaget. Om bruttoarean uppdelas på skilda nyttjandeenheter eller efter funktion (exempelvis bostad eller lokal) dras gränsen mitt i den skiljande väggen. För byggnader med en ”avvikande” arkitektur finns det fler regler för hur man räknar ut BTA.

Bruttoarean används i många sammanhang, exempelvis vid planbestämmelser, fastighetsvärderingar eller avgiftsberäkningar.

Våningsyta är ett liknande begrepp som kan finnas i äldre detaljplaner.

Bruksarea (BRA)

Den area i byggnad som man nyttjar för speciellt ändamål. Begränsas av de omslutande byggnadsdelars insida. Innerväggar och inredning ingår i bruksarea. Bruksarea används i många sammanhang t.ex.vid projektering, hyressättning, taxering, värdering, förvaltning.

Inom områden med detaljplan krävs normalt marklov för schaktning eller fyllning som medför att höjdläget för tomter ändras avsevärt. Ordet avsevärt kan variera mellan olika kommuner, ofta gäller det mer än 50 cm men i vissa fall mer än 1m. Ibland krävs marklov även för trädfällning eller skogsplantering.

Från leverans av husgrund till färdigt hus tar det ungefär 20 veckor.

Nej, våra leveranser är utformade på ett sätt som underlättar byggandet. Husen levereras som lösvirke i byggsats, uppmärkt och färdigkapat, vilket gör det enkelt och snabbt att montera. Varken tumstock eller såg behövs för att montera stommen då passformen är perfekt.

Våra lösvirkeshus tillverkas med millimeterpassning i vår toppmoderna fabrik. Fasadpanelen stryks dessutom två gånger i vårt måleri och behöver därför bara en målning när huset är på plats. De färdigkapade byggkomponenterna förpackas i uppmärkta paket och levereras vanligtvis i sju omgångar, allteftersom bygget fortskrider. Som köpare avgör du om du vill överlåta hela uppförandet av huset på hantverkare eller sköta vissa delar själv för att kapa kostnader.

Börja med att fundera på vilken typ av hus du vill ha och behöver. Boka sedan ett besök hos oss i Bergstena. Här har vi en branschunik utställning som visar olika typer av både invändiga och utvändiga husdetaljer samt inredning. Kläm, känn och se vad som passar bäst! Vi gör också en rundvandring i vår moderna fabrik där vi visar med vilken precision husen tillverkas. Därefter fokuserar vi på dina behov och husdrömmar. I nära samarbete med dig tar vi fram förslag som passar dig med tanke på tomt, stil, planlösning och storlek.

Vi har inga kataloghus eller färdiga husmodeller så planlösningen kan utformas helt efter dina önskemål! Varje hus blir alltså unikt, på riktigt. Våra hus byggs dessutom på plats vilket ger full flexibilitet i höjd och längd, både exteriört och interiört, och vi behöver heller inte anpassa konstruktionen efter speciella produktionslinor i fabriken. Konceptet innebär istället att produktionen på ett smidigt sätt anpassas efter varje enskilt hus, vilket också bidrar till att våra priser ofta är lägre än förväntat. Husleveranserna blir heller inte stora och otympliga eller begränsade av vägarnas transportbestämmelser. Det går knappast att få större frihet än så!

Priset är trots den stora flexibiliteten och det platsbyggda resultatet inte högre än om huset byggs färdigt i fabrik. Snarare får du här mer för pengarna eftersom processen är kostnadseffektiv från första ritstrecket till sista leveransen. Vår koncern har bland annat en omfattande tillverkning av material till den övriga byggbranschen. Detta innebär att vi får tillgång till storskaliga volyminköp och en effektiv maskinpark. Det tjänar du som kund på.

Vi bokar ett möte hos oss i Bergstena där vi tillsammans går igenom det hus ni tänkt att bygga. Har ni inga idéer så finns det gott om inspiration att få från våra säljare. Vid det mötet passar vi också på att göra en kort rundvandring i vår produktion där ni får se hur husen tillverkas, vi lägger också en del tid i vår 300 kvm utställning. I vår stora utställning kan du i lugn och ro bekanta dig med olika lösningar och materialval, både utvändigt och invändigt, från några av marknadens starkaste kvalitetsmärken. Efter det mötet tar säljaren sedan fram en offert med rätt förutsättningar.

Vårt koncept passar ypperligt till den som vill bygga sitt eget hus. Våra projektledare finns sida vid sida under hela processen och ser till att rätt material levereras i rätt tid i samråd med dig. Vi har många egenbyggare och snickare som köper hus av oss.

Klicka på knappen nedan och läs mer om Viktor som byggde deras hus själv.

Vi har inga egna arkitekter men vi har fler duktiga husdesigners som är riktigt bra på att efter kundens önskemål få till stil, utseende och planlösningar. Dom har givetvis också järnkoll på bygglovsregler och på att tolka detaljplaner.

Klicka vidare på knappen nedan för att läsa om familjen Rosén där vi tillsammans skapade deras drömhus.

Vi jobbar inte med totalentreprenad utan vanligtvis med Generalentreprenad där våra rutinerade och erfarna samarbetspartners hjälper till, men även Delad entreprenad är vanlig då kunden själv vill vara mer delaktig och ta hand om vissa delar själv.

Det är ingen kostnad för att boka ett möte med våra säljare. Se säljaren som din personliga rådgivare som guidar dig genom hela processen och som hjälper dig med alla frågor.

Vi har inga visningshus då vi inte jobbar med någon huskatalog, nästan alla hus vi levererar är olika varandra. Vill ni gärna titta på ett hus så kan er säljare hjälpa er med det.

När du ska köpa bostad får du som mest låna 90 procent av bostadens pris. De resterande 10 procenten måste du själv betala i form av en kontantinsats. Våra säljare hjälper alltid till med en produktionskostnadskalkyl  för helheten av ett husbygge som du tar med till din bank.

Grannyttrande eller grannes tillåtelse behövs:

• om byggnaden placeras närmare gräns än gällande bestämmelse.
• om byggnaden placeras på mark som inte får bebyggas.
• om byggnadens area överskrider största tillåtna byggarea (BYA) enligt detaljplanen.

Nybyggnadskartan är ett obligatoriskt underlag för ansökan av nybyggnad av en- eller flerbostadshus, fritidshus, kontor, industri och dylikt. Kartan beställs hos bygglovsenheten i din kommun. Det är en karta som visar fastighetens exakta mått, läge, gränser för byggrätt, servitutgränser, fastighetsbeteckningar, befintliga byggnader, höjdkurvor, hägnader, ev fornminnen, anslutningspunkt för VA, angränsande gata mm.

Strandskyddet är till för att hålla strandzonen tillgänglig för allmänheten. Det innebär i princip att bebyggelse i större omfattning inte tillåts i strandzonen.

Strandskyddet är ett generellt skydd som gäller i hela landet och vid alla kuster, sjöar och vattendrag. Det skyddade området är normalt 100 meter från strandkanten, både på land och i vattenområdet. Länsstyrelsen kan utöka strandskyddet upp till 300 meter, om det behövs för att säkerställa något av strandskyddets syften. Du hittar strandskyddsreglerna i 7 kap. 13–18 h §§ miljöbalken. Kontakta din kommun om du vill veta mer om strandskyddet i ett visst område.

Inom strandskyddat område är det förbjudet att:

• uppföra nya byggnader,
• ändra byggnader eller sätta upp andra anläggningar eller anordningar som avhåller allmänheten från att röra sig där,
• gräva, spränga eller på annat sätt förbereda för sådana åtgärder,
• utföra andra åtgärder som kan skada växt- och djurliv.

Du som äger en fastighet ska betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt. Underlaget för avgiften eller skatten är förifylld i din inkomstdeklaration. Du behöver alltså inte betala in avgiften eller skatten separat, utan den ingår i din slutliga skatteberäkning.

Du behöver inte betala någon fastighetsavgift de första 15 åren för nybyggda småhus som har värdeår 2012 och senare.